樓市新藍(lán)海：中央提倡發(fā)展住房租賃規(guī)模化經(jīng)營
發(fā)布時間：2016-12-04
一個看似龐大的樓市新藍(lán)海或?qū)硪u。
2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出要發(fā)展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度。
“這也是歷史上第一次在如此高規(guī)格的會議上提把房屋的租賃和買賣市場放在同等重要的位置。”住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長高志勇介紹。
上述政策轉(zhuǎn)變亦是房地產(chǎn)市場發(fā)展至今的必然：房地產(chǎn)的市場形態(tài)由增量轉(zhuǎn)為增量與存量同時發(fā)展、并重出現(xiàn)，部分一線城市出現(xiàn)二手房交易超過新房的情況。
另外，居民的消費(fèi)觀念也從此前的購買為主轉(zhuǎn)向購租并舉。高志勇介紹，2014年，通過市場租賃解決居住的總?cè)丝谶_(dá)到1億人以上，年租金已經(jīng)突破1萬億，這也意味著租賃市場是一個巨大的市場。
建立購租并舉的住房制度，促進(jìn)住房租賃的規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展也是住建部2016年的工作要點(diǎn)之一，另據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪獲悉，住建部也早開始起步有關(guān)住房租賃經(jīng)營規(guī)模化的前期調(diào)研和政策儲備，租賃市場的政策或?qū)⑦M(jìn)一步發(fā)力。
住房租賃規(guī)模化：下一個政策重點(diǎn)
推動住房租賃的規(guī)模化經(jīng)營是2016年住建部培育租賃市場的一個政策發(fā)力點(diǎn)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者自多地住建廳系統(tǒng)人士獲悉，住建部在2015年年底就專題對住房租賃規(guī)模化經(jīng)營進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研內(nèi)容包括，了解多地住房租賃市場的發(fā)展及現(xiàn)有政策，新建商品房和二手房租賃規(guī)模化進(jìn)行了可行性分析，以及相關(guān)政策建議。
蘇州住建委網(wǎng)站上日前也刊登了住建部會同財政部、國家稅務(wù)總局以住房租賃規(guī)模化經(jīng)營為主題抵蘇調(diào)研的新聞。
北京我愛我家(微博)副總裁胡景暉(微博 博客)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，租購并舉被視為破解當(dāng)前庫存高企的一個有效方法，但是培育租賃市場的核心，即是通過市場變革的方式促進(jìn)租賃市場的規(guī)模經(jīng)營、專業(yè)化。
租賃市場規(guī)模化經(jīng)營難點(diǎn)：稅費(fèi)高 收益低
雖然住房租賃市場高達(dá)萬億，2010年全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，有25.8%的城市居民租住住房，其中政府廉租房和私人出租住房占比分別為2.7%和23.1%。而在許多發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的租賃住房供給中，機(jī)構(gòu)出租房源往往占到租賃總供給的25%-30%。
在房地產(chǎn)迎來存量之際，租賃市場也被房企看為未來房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一大藍(lán)海，然而，租賃市場的規(guī)模化經(jīng)營并不容易。
相比買賣房產(chǎn)收益，胡景暉表示，出租房屋的收益率偏低，房屋出租的稅費(fèi)高、融資成本高、運(yùn)營成本高等，這也是影響當(dāng)前住房租賃市場的規(guī)模化經(jīng)營的一個核心的難點(diǎn)。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉也算了一筆賬，按照當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等，累計超過租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。
胡景暉也稱，在現(xiàn)有的政策體系下，沒有政府的政策支持，住房租賃市場很難掙到錢，也很難形成規(guī)模化，做大做強(qiáng)。
破局：需多部門政策組合拳
實(shí)際上，早在2015年初，住建部就出臺了關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見。
意見明確提出，積極培育經(jīng)營住房租賃的機(jī)構(gòu)，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)，3年時間建立基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場。
上述政策為租賃市場的發(fā)展指明了方向，然而，截止到目前，利好經(jīng)營住房租賃機(jī)構(gòu)的執(zhí)行政策落地寥寥。
在購租并舉的住房制度寫入中央經(jīng)濟(jì)工作會議，租賃市場的政策也將進(jìn)一步發(fā)力。
此前，胡景暉代表我愛我家給住建部做了住房租賃市場規(guī)模化市場分析和政策建議。在他看來，住房租賃市場的培育以及規(guī)模化產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，需要一系列政策的破題。
“住房租賃市場的培育涉及到多個部門，比如結(jié)合到土地用途的調(diào)整，可能涉及到國土，房租租賃等相關(guān)稅收涉及到財稅部門，‘互聯(lián)網(wǎng)+’襲來，也會對租賃市場有影響，可能還涉及到工信部等。”胡景暉建議，下一步政策的發(fā)力點(diǎn)，應(yīng)該是住建部牽頭，多部委配合在更大層面的推進(jìn)。
以稅費(fèi)為例，胡景暉稱，目前的房屋租賃是在房地產(chǎn)范疇內(nèi)統(tǒng)籌，稅費(fèi)較高，未來可否把租賃市場形成發(fā)改委的一個匯集民生的新型產(chǎn)業(yè)目錄來扶持，如此稅費(fèi)可以大大降低。
另外，胡景暉表示，房屋租賃市場還涉及到需要改變土地性質(zhì)、建筑用途的用房，這期間就涉及到多個部門的政府審批和政策瓶頸，比如小產(chǎn)權(quán)房，和國有閑置用房。
胡景暉舉例說，國資委下屬的國企有一堆閑置房產(chǎn)，但根據(jù)現(xiàn)有政策，“這些房屋的包租出去，最長只能簽5年的合同，對于大型中介機(jī)構(gòu)來說，5年的租金回報可能無法攤平前期改造裝修運(yùn)營的費(fèi)用。
胡景暉稱，租賃政策破題的核心就是增加租賃住房的收益率，從而吸引社會資本關(guān)注，促進(jìn)行業(yè)規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展。